Можно ли оспорить право собственности на квартиру?

Оспаривание в судебном порядке прав на недвижимое имущество и обременений недвижимого имущества

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Вступивший в силу с 01.01.2017 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (так же, как и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иски об оспаривании зарегистрированного права в Едином государственном реестре недвижимости достаточно распространены.

Судами неоднократно отмечалось, что иски о признании недействительным права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права не являются надлежащими способами защиты гражданских прав в спорах о правах на недвижимое имущество.

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, план приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие документы. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключается в признании недействительными указанных актов.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) обобщает большой материал, накопленный судебной практикой при рассмотрении споров о праве на недвижимое имущество, и дает разъяснения на многие актуальные вопросы, касающиеся защиты вещных прав.

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства. Соответственно, любой спор по оспариванию права на недвижимое имущество должен иметь форму иска.

Как указывается в пункте 52 Постановления №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 52 Постановления 10/22 отмечается, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 53 Постановления №10/22 обобщена практика, затрагивающая участие государственного регистратора в спорах о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Указывается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, выбор надлежащего способа оспаривания зарегистрированного права зависит от фактических обстоятельств конкретного дела.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется:

— путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости:

— путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

— путем предъявления исков о признании права собственности;

— путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо также вправе применять способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены статьей 12 ГК РФ.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области

Экспорт в Excel

Выбрать материал за период

  • Материалы не найдены
  • 22.06.2021

    Как обжаловать отказ в государственной регистрации права?

    Недвижимое имущество (земля или объекты строительства), как наиболее ценный вид активов, всегда имело особый статус и усиленное правовое регулирование.

    В соответствии с законами Российской Федерации распоряжение такими активами подлежит обязательной государственной регистрации. Это в 100 % случаев касается собственности – любые изменения следует отразить в Реестре. Иные права (например, аренда, безвозмездное пользование) подлежат регистрации лишь по сделкам сроком более одного календарного года.

    Нарушение указанного порядка совершения сделок влечет отказ в принятии документов и переоформлении прав.

    Причины отказа

    Основными причинами для отказа и возврата пакета документов (либо приостановки гос. регистрации) являются следующие основания:
    1) Отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости, равно как и отсутствие соответствующих полномочий (если заявитель выступает от имени правообладателя по доверенности или ином законном основании – например – Нотариус по наследственному делу).
    2) Возникновение конфликта прав (например, когда заявитель просит зарегистрировать право по документу, по которому уже зарегистрировано право) либо внесение записи повлечет нарушение законных интересов иных участников гражданско-правовых отношений – собственников, арендаторов и т.д.
    3) Данное право вовсе не подлежит регистрации (например, если Вы подадите договор аренды, заключенный на 11 месяцев, так как по закону регистрируются лишь договоры сроком от одного года).
    4) К заявлению не приложены все установленные законом документы, необходимые для государственной регистрации, что так же повлечет соответствующий отказ, который придется обжаловать. Либо же такие документы недостоверны, заверены несоответствующим образом или вовсе сфальсифицированы (в этом случае может последовать еще и уголовная ответственность).
    5) Неправильно подготовленные документы по форме или содержанию.
    6) Одним из оснований для отказа в государственной регистрации права собственности является получение негативного ответа (либо вовсе его неполучения) Регистрационным органом на МЕЖВЕДОМСТВЕННЫЕ ЗАПРОСЫ (когда Регистратор берет на себя функцию по сбору ряда документов путем направления в соответствующие органы – БТИ, ИФНС, МВД и т.д.).
    7) Имеются зарегистрированные обременения недвижимого имущества, как то залог или ипотека, либо кем-то уже заявлены на регистрацию на данный объект.
    8) Имеется решение суда о принятии обеспечительных мер в отношении спорного объекта – это может быть запрет на совершение регистрационных действий или их существенное ограничение.
    9) Если основанием для приобретения (отчуждения) права не недвижимость выступает акт государственного органа власти, который признан НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ в судебном порядке или же издан с превышением полномочий должностного лица (например, подписан Заместителем, когда на то требуется подпись Руководителя).
    10) Если договор признан недействительным (был заключена с существенными нарушениями или является мнимым, притворным или незаконным).
    11) Если для государственной регистрации необходимо согласие третьих лиц – иных собственников, сторон по договору и т.д. и если такое согласие не было приложено к пакету документов при регистрации.
    12) Когда вовсе это не недвижимое имущество – к нему относятся некапитальные постройки: сараи, лобазы, сенники и т.д.
    13) Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) не соответствует разрешенному использованию земельного участка (так происходит когда, например, на землях сельхоз назначения в нарушение закона строятся жилые помещения, административные здания и иные несогласованные вещи).
    14) Достаточно обширными основаниями для отказа в государственной регистрации права собственности являются ПРОБЛЕМЫ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, которые, по своей природе могут:
    — накладываться и пересекаться с иными участками и зонами, населенными пунктами, лесами, парками и т.д.;
    — отсутствует выдел земли под застройку (нормативно-разрешительная документация);
    — не создан доступ (проход) для его целевого использования – не обеспечены, т.н., сервитуты;
    — вышел срок схемы земельного участка (кадастровый, межевой план).
    15) В отношении регистрируемого имущества существует судебный спор о правах на него или по обращению взыскания по другим сделкам.
    16) Имеются противоречия в материалах и ЕГРП.

    Читайте также  Можно ли уменьшить мокрую зону в квартире?

    Как обжаловать?

    На этапе приостановки решение Регистрирующего органа (связанное с кадастровым учетом) может быть обжаловано в порядке ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Даная норма предусматривает обязательное обращение в «Апелляционную комиссию», представляющую собой уполномоченный орган при Управлении Росреестра в соответствующем регионе. Обращение в суд с целью обжалования отказа в государственной регистрации права собственности возможно ТОЛЬКО ПОСЛЕ РАССМОТРЕНИЯ СПОРА указанной Апелляционной комиссией.

    Если Вам отказали в регистрации права собственности на недвижимое имущество, то данное решение следует обжаловать в соответствии с положениями Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Данная возможность подходит, скорее, для юридических лиц, так как арбитражный суд рассматривает коммерческие споры, возникающие между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, правда, иногда, в спорах участвуют и физические лица.

    Следует вывод, что сам документ — Решение об отказе (акт регистратора) придется обжаловать в административном порядке, регламентированном Кодексом административного судопроизводства (КАС).

    А вот то право, которое внесено в реестр, можно оспорить исключительно в судебных органах, об этом говорит статья 1 Закона о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

    Читатель наверняка заметил противоречия и путаницу в подсудности, как определить, КАКОЙ СУД ДОЛЖЕН РАССМАТРИВАТЬ ВАШЕ ДЕЛО?

    Если просто – сам документ (акт регистратора) об отказе в регистрации права надлежит обжаловать в суд общей юрисдикции по административному исковому заявлению (используем КАС), а спор о правах на недвижимость (установить право или основание, лишить права, установить факт юридического значения) следует обжаловать в тот же суд (гражданам) или в арбитражный (юридическим лицам и Индивидуальным предпринимателям), но уже руководствуясь Гражданским кодексом. Отсюда и частый отказ в принятии искового заявления об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности из за НАРУШЕНИЯ ПОДСУДНОСТИ. При том, что судебная практика говорит однозначно – юридические лица должны решать данный вопрос в арбитражных судах (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу No 33а-29921/2016).

    В какой срок следует обжаловать отказ?

    — Срок обращения в Апелляционную комиссию составляет 30 (тридцать) дней. Напоминаем, что такая комиссия рассматривает споры по ограниченному кругу вопросов, оставляя львиную долю судебным органам. Узнать, попадает ли Ваша ситуация под юрисдикцию Апелляционной комиссии можно из содержания статьи 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Если же Вы зашли в тупик при определении подсудности, то всегда можете ОБРАТИТЬСЯ С ВОПРОСОМ к нашим специалистам по недвижимости, которые подскажут, куда подавать заявление об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности.

    — Сроки обжалования отказа в государственной регистрации права собственности составляют 3 (три) месяца с момента, когда Вы узнали о том, что Ваши права нарушается чем то (например решением) или кем то (Регистратором) по статье 219 КАС РФ. Данный срок исчисляется с подтвержденного момента получения заинтересованным лицом копии соответствующего акта (решения об отказе в регистрации, решения о приостановке).

    Требования к исковому заявлению

    Исковое заявление должно содержать обязательные, предусмотренные законом, элементы – наименование суда, наименование сторон спора, перечень прилагаемых к заявлению материалов, реквизиты оспариваемого акта (номер, дату) и должностного лица органа, его принявшего. Помимо изложенного иск должен содержать обоснованную позицию относительно незаконности принятого акта, перечень прав и интересов, нарушенных действиями Регистратора со ссылкой на нормативные акты, регламентирующие данные правоотношения.

    Иными словами: заявленные требования должны быть законными, обоснованными и четко сформулированными. Свои доводы истец может подкрепить судебной практикой, существующей в данной сфере и которая может положительно повлиять на исход дела.

    Кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

    Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

    Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

    Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей. Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры. Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

    1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

    Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

    — Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя. Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

    Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

    2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

    Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

    — Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи. К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права. В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

    В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства. А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке. В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

    3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток. Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение. Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

    Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

    — Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России. Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

    Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия. Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение. Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

    Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия. Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника. Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

    4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

    Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

    — Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России. Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно. Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

    Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки. Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии. Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются. В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

    Читайте также  Какую планировку квартиры лучше выбрать?

    5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

    Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

    — Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя. Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

    Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив. При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру. Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

    6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

    Ирина Стряпкина, адвокат:

    — Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты. Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти. Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

    Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

    7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода. Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев. Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

    Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

    — По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга. Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

    Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится.

    Признание дарения недействительным

    Признание дарения недействительным – нормальная правовая практика. Однако закон содержит четкий перечень оснований, который позволяет признать договор недействительным или не заключенным. Важно правильно понимать основание и подготовить собственную правовую позицию для успешного разрешения спора.

    Дарственная – это соглашение, по которому одно лицо передает в собственность другому (физическому или юридическому) лицу принадлежащее ему имущество (например, дарственная на квартиру). Можно ли оспорить дарственную? Как оспорить дарственную? Об этом речь пойдет в этой статье.

    При этом правоотношение не подразумевает наличие взаиморасчетов между контрагентами правового отношения. Юридический термин – договор дарения. Правовое определение и основные требования к документу содержатся в положениях второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Можно ли оспорить дарственную?

    Можно ли оспорить дарственную? Вопреки распространенному мнению, безвозмездная передача права собственности может быть оспорена в судебном порядке. Для этого необходимо наличие предусмотренных в тексте соглашения или законе условий. Оспаривание невозможно если оба участника понимали правовые последствия действий и выполняли обязательства добросовестно.

    Дарение представляет собой двустороннюю сделку. Гражданское законодательство содержит конкретный перечень обстоятельств, при наличии которых сделка может быть признана недействительной. В результате судебного решения все правовые последствия, наступившие в результате заключения дарения будут отменены. Собственность будет возвращена предыдущему владельцу.

    В отношении дарственной также действуют специальные нормы, которые регламентируют особенности заключения дарственной. При нарушении этих условий и требований к форме и содержанию самого документа, соглашение о переходе права собственности может быть оспорено в предусмотренном законом порядке.

    Кто может опротестовать дарственную

    Перечень лиц, которые имеют право оспаривания:

    • участники договора (даритель, одаряемый);
    • ближайшие родственники сторон (в том числе наследники);
    • заинтересованные лица.

    Правовое положение заинтересованного лица подтверждается первым при начале судебного процесса. К таковым могут относится:

    1. Кредитор дарителя (банки, иные кредитные организации),
    2. Арбитражный управляющий в рамках банкротного процесса в отношении физического лица – дарителя.

    Причины для оспаривания

    Причины для оспаривания должны быть весомыми и соответствовать обстоятельствам, перечисленным в законодательстве. К ним можно отнести следующие:

    1. Сделка совершена под влиянием обмана или в следствие заблуждения. В рамках открытого состязательного процесса предметом доказывания будет являться факт того, что сторона истца не понимала правовых последствий совершения юридически значимых действий в отношении своего имущества.
    2. Отсутствие вменяемости дарителя в момент заключения договора. Предмет доказывание – наличие психических отклонений у собственника и обострение патологии в момент подписания договора. К этой группе причин относится и противоправное использование психотропных препаратов с целью завладения имуществом собственника.
    3. Влияние угроз физической расправы. Основная задача доказывания – подтвердить реальный риск жизни или здоровью дарителя.
    4. Процедура проведена в связи с насильственными действиями одаряемого или с его прямого заказа.
    5. Дарение подлежит отмене, если одна из сторон правоотношения была ранее признана в судебном порядке ограниченно дееспособной или не дееспособной в следствие физического или психического состояния и данное решение не отменено.
    6. Признание мнимой. В случае с мнимой сделкой речь идет о том, что две стороны договора не желали наступления правовых последствий, предусмотренных дарственной.
    7. При выполнении притворной сделки, стороны совершают ее для отвлечения внимания от другой или с целью сокрытия имущества от кредиторов, взыскателей.
    8. Одаряемый в силу действия закона не имеет право получать в дар имущество (например, государственный служащий в рамках закона о противодействии коррупции).
    9. В случае смерти одаряемого, если даритель еще жив до момента перехода права собственности.
    10. Отсутствует согласие на осуществление перехода права собственности со стороны законного супруга (супруги) дарителя.
    11. Если совершена неправомерным дарителем (например, родитель от имени малолетнего ребенка).
    12. При наличии риска гибели имущества в следствие того, что одаряемый недостойно обращается с полученным в дар имуществом.
    13. Не соблюдено требование к форме. Договора, относительно дарения недвижимости подлежит государственной регистрации в органах государственной регистрации недвижимости. Дарение транспортных средств регистрируются в территориальных органах государственной инспекции безопасности дорожного движения (ГИБДД). Доли в бизнесе регистрируются органами Федеральной налоговой службы (ФНС). Если письменное соглашение не прошло государственную регистрацию в случаях, установленных в законе, такой договор считается не заключенным.
    14. Наличие в положениях документа нарушений в рамках условий получения дара (к таковым можно отнести условие о переходе права собственности после наступления физической смерти нынешнего собственника дара). Часто такие договора не проходят процедуру регистрации в государственных органах. К таким причинам можно отнести наличие ошибок в предмете (то есть неправильно введены данные относительно того, что дарят).

    Сроки оспаривания договора дарения

    Нарушение сроков исковой давности влечет невозможность совершения правовых действий по отмене последствий дарения. В зависимости от оснований для подачи искового заявления срок исковой давности составляет от одного до трех лет.

    Годичный срок установлен для оснований, при которых сделка совершалась под влиянием угрозы жизни и здоровью, обмана, насильственных действий. В этом случае моментом начала исковой давности считается прекращение факта угроз, насилия или появление понимания факта обмана.

    Трехлетний срок установлен для остальных случаев оспаривания. Перед началом судебного процесс рекомендуется обратиться к специалистам для получения консультации относительно совершенной сделки и сроков обращения за судебной защитой.

    Как оспорить дарственную

    Процесс оспаривания заключается в подготовке искового заявления. В качестве приложений прикладываются все документы, которые имею отношение к совершенной сделке и подтверждают правовую позицию истца. В каждом конкретном случае спора перечень документов, входящих в пакет различается, так как оспорить дарственную на квартиру или иной объект собственности возможно по многим основаниям.

    Суд, при разрешении спора, руководствуется не только нормами действующего материального и процессуального права, но и наработанной судебной практикой, позициями Верховного суда, относительно рассматриваемых споров, иными нормативными актами. Но ключевой фактор для разрешения спора – полнота доказательной базы. В противном случае собственность не удастся отсудить назад и опротестовать наступление правовых последствий.

    Документы для оспаривания дарственной

    Обязательно прикладывается к исковому заявлению:

    • сам спорный договор;
    • документы, подтверждающие статус истца и его притязания на дар;
    • процессуальный документ, подтверждающий оплаченную государственную пошлину.

    В рамках рассмотрения спора о сделках с квартирами, иной недвижимостью пакет дополняется выписками из государственных реестров, выписками из домовой книги, формами 7 и 9.

    При возникновении спора после наступления физической смерти дарителя, истец должен подтвердить статус официального наследника. К таковым относятся супруги, дети. Реже встречаются случаи заявления требований со стороны наследников второй и следующих очередей.

    В случае, когда причиной отмены дарения считается риск гибели дара, прикладываются документы, подтверждающие недостойное отношение одаряемого к дару. Например, фото и видео фиксация, экспертные заключения о состоянии до и после совершения перехода собственности и так далее.

    Если одаряемый совершил акт насилия в отношении дарителя, то должны быть документарные подтверждения совершенного. К ним относятся медицинские заключения, постановления органов внутренних дел, иные имеющиеся документы, в том числе фото и видео фиксация самого акта или его последствий.

    Исковое заявление о признании договора дарения недействительным

    Исковое заявление направляется в суд по месту нахождения ответчика. Составление текста процессуального документа лучше предоставить специалисту. Очень важно соблюсти форму и правильно и последовательно изложить произошедшие события и правовую позицию. Подвести необходимую правовую базу и определить основания для обращения за судебной защитой нарушенных прав.

    Читайте также  Чем отделать кладовку в квартире?

    Обязательно в документе должны содержатся следующие данные:

    1. Фамилия, имя, отчество сторон и данные о их местоположении. В отношении юридического лица – регистрационные данные (наименование, юридический адрес).
    2. Данные о предмете спора.
    3. Событийная последовательность.
    4. Перечень приложений.

    Пакет подается в суд в количестве экземпляров, равной количеству лиц, участвующих в рассмотрении спора. Если есть только истец и ответчик, то подается в двух экземплярах. Если есть третье лицо без самостоятельных требований, то в трех. Если третьих лиц несколько – то для каждого участника по одному экземпляру.

    Оспаривание договора дарения после смерти дарителя

    Дарение может быть оспорено наследниками в том случае, если с момента заключения дарственной прошло менее трех лет. При этом наследники не знали о совершенном переходе прав при жизни дарителя.

    Процесс оспаривания усложняется тем, что усложняется доказывание факта отсутствия понимания правовых последствий, сложности с медицинскими заключениями о состоянии здоровья дарителя на момент перехода права собственности.

    Исходя из практики, суды редко удовлетворяют подобные иски. Должна быть четко продуманная доказательная база.

    Оспаривание при жизни дарителя

    Если даритель на момент судебного разбирательства жив, то это значительно упрощает процесс доказывания обстоятельств, на которые ссылается сторона истца. В данном случае есть возможность проведения непосредственных медицинских исследований состояния здоровья, рассматривать случаи актов насилия со стороны одаряемого или же факты введения в заблуждение на основе конкретных показаний лица, являющегося стороной договора.

    Заключение

    Оспорить сделку по дарению собственности возможно при наличии обстоятельств, указанных в законе. Оспаривание происходит через суд в открытом состязательном процессе. Для достижения требуемого результата должна быть полная доказательная база и правильно выстроенная правовая позиция. Особенно часто происходят споры вокруг операций с квартирами. Можно ли отсудить назад квартиру или иную собственность? Это возможно.

    ВС призывает не путать иск о признании права с иском о госрегистрации перехода права собственности

    В Определении № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019 Верховный Суд напомнил, что при очевидности материально-правового интереса истца суды обязаны самостоятельно определять надлежащий способ защиты права.

    Ненадлежащий способ защиты права обнаружила только четвертая инстанция

    В декабре 2007 г. ООО «Строительное оборудование и материалы» купило у ООО «Лестехстрой» здание и земельный участок под ним. В тот же день был подписан акт приема-передачи, имущество перешло во владение покупателя.

    В соответствии с договором ООО «Строительное оборудование и материалы» оплатило покупку частично, окончательный расчет стороны договорились произвести после госрегистрации перехода права собственности. Однако в ноябре 2008 г. управление Росреестра отказалось регистрировать переход права на спорные объекты из-за того, что в рамках уголовного дела на земельный участок был наложен арест.

    В дальнейшем упоминание об аресте было исключено из реестра, «Строительное оборудование и материалы» несколько раз просило «Лестехстрой» зарегистрировать переход права собственности, но продавец на эти просьбы не реагировал. Покупатель был вынужден обратиться в АС г. Москвы с иском о признании договора купли-продажи действующим и признании права собственности на приобретенные здание и участок. В обоснование своего требования организация ссылалась на факт заключения с «Лестехстрой» договора, частичное внесение платы по нему, передачу имущества по акту и владение спорной недвижимостью.

    Первая инстанция удовлетворила иск, с ней согласились апелляция и суд округа, однако ответчик подал жалобу в Верховный Суд.

    Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что согласно п. 58 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, действительно вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

    Такой иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что указанное право возникло. При этом, напомнил ВС, иск о признании права, заявленный лицом, права и сделки которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен, если права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 г. и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного акта либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК (п. 59 Постановления № 10/22).

    В данном случае ООО «Строительное оборудование и материалы» не обладало правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи и частичная уплата предусмотренной им цены не являются основаниями для признания права собственности, подчеркнула Экономколлегия.

    Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснил ВС. Однако, добавил он, обращение общества «Строительное оборудование и материалы» за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.

    Экономколлегия напомнила, что согласно п. 3 Постановления № 10/22 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 о применении некоторых положений разд. 1 ч. 1 ГК в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

    ВС отметил, что истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, и именно из-за отсутствия действий руководства ООО «Лестехстрой» покупатель обратился в суд. При этом, добавила коллегия, п. 61 Постановления № 10/22 говорит о том, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ведет себя подобным образом, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

    Согласно п. 63 Постановления № 10/22 если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки: «Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».

    На этом основании Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

    Эксперты прокомментировали позицию ВС

    Генеральный директор Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов считает позицию ВС не до конца однозначной. По его мнению, подход, отраженный в Постановлении № 10/22, направлен на уход от формализма. Это указание на необходимость разбираться в споре по существу вне зависимости от того, как сформулированы исковые требования, считает эксперт: «И это верно, потому что суд должен разрешить спорную ситуацию, а не гонять истца по кругу, чтобы он угадал, что именно хочет суд. Такой “неформальный” подход сейчас встречается, но не всегда реализуется на практике. С этой точки зрения текущая позиция ВС РФ важна».

    В то же время, добавил Павел Герасимов, ВС отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального подхода: «И сторонам, и Суду было понятно, чего хочет истец. Нижестоящие суды разрешили вопрос именно исходя из целей истца. Без материалов дела, конечно, сложно судить о том, мог ли ВС самостоятельно изменить мотивировку, оставив требования по существу удовлетворенными. Возможно, что нет».

    Теперь же при рассмотрении дела вновь встанет вопрос о пропуске срока исковой давности уже исходя из требования о государственной регистрации перехода права. «Если таковой признают пропущенным, то формальный подход ВС, по сути, одобрит недобросовестное поведение уклоняющегося ответчика», – считает Павел Герасимов.

    Кроме того, заметил эксперт, в определении Экономколлегия ссылается на содержащиеся в п. 63 Постановления №10/22 правила о регистрации сделки, хотя договор купли-продажи недвижимого имущества в регистрации не нуждается. «Регистрируется не договор, а переход права. Сам договор считается заключенным с даты его подписания», – напомнил эксперт.

    Юрист московского КА «Регионсервис» Алексей Петров с точкой зрения Суда согласился. «Иск о признании направлен на фиксацию наличия существующего права. Кроме того, такой иск является вещным, в то время как иск о государственной регистрации перехода права собственности носит, скорее, обязательственный характер. Радует, что Экономическая коллегия Верховного Cуда следует закрепленному в российском праве недвижимости принципу внесения, указывая, что самой по себе фактической передачи недвижимой вещи для возникновения права собственности недостаточно», – указал эксперт.

    При этом, добавил он, результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет именно внесение записи в ЕГРН: «Разница в том, что во втором случае истец станет собственником именно в момент внесения записи. Поэтому в данном случае при выборе надлежащего способа защиты суду достаточно применить нормы ст. 551 Гражданского кодекса, т.е. речь идет только о правовой квалификации требований истца. Поскольку именно суд определяет применимые нормы, то он сам решает, является ли требование о внесении записи в ЕГРН иском о признании или иском о регистрации перехода права собственности».

    Гораздо сложнее, по словам Алексея Петрова, дело обстоит в тех случаях, когда просительная часть иска не соответствует надлежащему способу защиты права: например, лицо вместо предъявления виндикационного иска подает иск о признании. «В силу принципа диспозитивности суд не вправе заменить или дополнять требования, но может предложить истцу сделать это самостоятельно. В случае если истец этого не делает, то отказ в удовлетворении иска вполне закономерен», – убежден юрист.

    Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что позиция ВС не является новой или революционной. «Однако надо признать, что стороны и вслед за ними суды нередко не утруждают себя надлежащим юридическим анализом правоотношений, поэтому напоминание о содержании Постановления №10/22 должно пойти на пользу правоприменительной практике».

    Определение, по мнению юриста, примечательно скорее тем, что в нем Суд четко сформулировал позицию о том, что суды должны были самостоятельно определить надлежащий способ защиты права, поскольку истец настаивал на признании права собственности в целях государственной регистрации права собственности.

    «На практике суды в подобных обстоятельствах всегда стремятся разъяснить истцу его право на уточнение предмета иска в части избранного способа защиты права. Остается вопрос: как поступать суду, если даже после подобного разъяснения, истец будет настаивать на выбранном им способе защиты? Все же принцип диспозитивности гражданского и арбитражного процесса остается важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко», – заключил Николай Сапожников.