Что нужно сделать перед продажей квартиры?

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество .

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом Сбербанка «Сделка под ключ» . Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно, — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники.

Проверьте историю квартиры

Рисков тут великое множество . Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос . Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько . У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть. А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом. Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.
Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в Сбербанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.
Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре Сбербанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Читайте также  Из чего лучше строить перегородки в квартире?

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск. Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки. Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

9 простых шагов, которые помогут продать или сдать квартиру дороже (фото до и после)

Что такое хоум-стейджинг и как он помогает в предпродажной подготовке жилья

Это предпродажная подготовка квартиры, создание универсального интерьера, который будет максимально соответствовать усредненным вкусам и ожиданиям покупателей.

Стейджинг включает в себя добавление декора и аксессуаров, которые привлекают к себе внимание и делают интерьер более интересным.

Понятие home staging придумала Барб Шварц, риэлтор из американской глубинки, в 1970-е годы. Она же стала первым в мире практикующим стейджером.

Стейджинг очень популярен в Америке и Европе, существуют даже специальные стейджинговые агентства, которые помогают частным лицам и риэлторам в продаже и сдаче в аренду квартир. В России такие услуги пока не пользуются популярностью, но если вы хотите представить ваше жилье в лучшем свете, то хоум-стейджинг поможет создать нужное впечатление.

Декоратор Евгения Мельникова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.

Избавьтесь от лишнего

Квартира под ключ

Если квартира в хорошем состоянии или специально сделан предпродажный ремонт, то имеет смысл предлагать приобретение квартиры под ключ со всей мебелью и техникой.

Такой вариант пользуется определенным спросом, позволяя новому владельцу быстро заехать в квартиру. В таком случае особенно важно потрудиться над обстановкой и атмосферой дома, ведь они способны повысить скорость продажи и стоимость недвижимости.

Но, даже если после продажи вы планируете забрать все с собой, при просмотре эстетичный вид квартиры все равно положительно повлияет на вероятность ее приобретения.

Фото до

Фото после

Сделайте уборку

Ничего личного

Необходимо убрать все предметы личного характера: фотографии, магниты и прочие сувениры из путешествий, награды и дипломы, религиозную или политическую атрибутику, постеры с изображением музыкантов, актеров, косметику и предметы личной гигиены. Все это мешает заинтересовавшемуся квартирой представить ее своей.

Особенно важно избавиться от любых намеков на присутствие домашних животных — у многих потенциальных покупателей может оказаться аллергия или просто неприязнь к шерсти/запахам.

Слишком пусто

Избавляясь от всего лишнего и наводя порядок, не впадайте в другую крайность — ощущение слишком пустого, нежилого помещения. Чтобы избежать такого эффекта, используйте декор для создания атмосферы в доме.

Фото до

Фото после

Используйте текстиль

Лучше всего с задачей создания уюта справляется текстиль.

  • Грамотно подобранные шторы способны не только подчеркнуть стилевое и цветовое решение интерьера, но и визуально изменить пропорции окон или высоту потолка. Самый «безопасный» вариант — выбрать однотонные шторы в цвет стен, которые на 2–3 см длиннее уровня пола и лежат на нем, создавая красивые вертикальные складки.
  • Покрывало в спальне скроет от глаз потенциальных покупателей ваше постельное белье. Чтобы кровать с ним не выглядела огромным однотонным полотном — добавьте декоративных подушек и плед контрастного цвета.
  • Без ковра гостиная выглядит незавершенной и пустой, больше всего не хватает его около дивана и кресел. Кроме того, ковер отлично помогает зонировать пространство, что особенно актуально при объединении с кухней/столовой.
  • Используйте декоративные подушки и пледы в диванной зоне, чтобы добавить цветовых акцентов, различных текстур и орнаментов. Глядя на уютное кресло с красивой подушкой и мягким пледом, потенциальный покупатель легко сможет вообразить, как приятно ему будет жить в этом доме.
  • С той же целью будет не лишним повесить новую шторку в ванной и положить стопку мягких белых полотенец.

Фото до

Фото после

Используйте аксессуары

Декоративные аксессуары заполнят собой пустоты, внесут разнообразие в обстановку и подчеркнут стиль интерьера.

  • Незаменим декор для открытых полок и стеллажей, а также других горизонтальных поверхностей (ТВ- или прикроватная тумба, журнальный или консольный стол, камин и пр.) Создайте там неповторимую композицию из различных объектов — ваз, шкатулок, статуэток, подсвечников и др.
  • Эти предметы должны быть чем-то объединены (например, цветом и тематикой), но при этом отличаться в рамках одной композиции (например, по форме и размеру).
  • Созданные композиции должны быть соразмерны пространству, в котором находятся, именно поэтому слишком мелкий декор бесполезен — только привносит визуальный шум.
  • Воспользуйтесь одной из готовых схем декорирования из интернета, если не знаете, с чего начать.
  • Для декора стен при продаже квартиры нецелесообразно использовать искусство, ведь его подбор — очень индивидуальная история. Отличным решением для голых стен станет использование постеров — их недорого сделать и легко поменять. В паре с текстилем они могут добавить красок в нейтральный интерьер и подчеркнуть выбранный стиль.
  • Кроме постеров для декора стен могут быть использованы часы или декоративные панно. Также следите за пропорциональностью их размера и стилевым единством.

Как подготовить квартиру к продаже? 5 лайфхаков от Авангарда

Какие шаги нужно предпринять собственнику, чтобы удачно продать свою недвижимость? Подготовка квартиры для встречи с будущими хозяевами — важный этап на пути к успешной продаже.

Шаг № 1 — Документы

Документы на квартиру должны быть заранее подготовлены к сделке. Иначе, уже найдя покупателя, вы можете выяснить, что какой-то документ недействителен или вовсе утерян. Из-за этого сделка может сорваться. Подготовив пакет документов к сделке, вы сможете продемонстрировать его покупателю при осмотре квартиры. Это станет дополнительным положительным аргументом в пользу покупки именно вашей квартиры.

Убедитесь, что у вас имеются следующие документы и срок их действия не истек:

1. Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности или возникновения права собственности.
2. Правоустанавливающий документ:

  • договор купли-продажи, дарения, мены, ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда;
  • брачный договор;
  • договор приватизации и другие.

3. Копия лицевого счета. Для получения этого документа обратитесь в ваш расчетно-справочный центр или товарищество собственников.
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Справка СОП из сектора охраны детства управления образования, спорта и туризма администрации вашего района. Этот документ необходим, если в квартире на момент сделки будут прописаны граждане в возрасте до 18 лет.
6. Справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг. Она не является обязательной, но не помешает для спокойствия покупателя.
7. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если недвижимость приобреталась в период брака. Или присутствие супруга/супруги на сделке с личным паспортом.
8. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных в квартире на момент сделки. Или их присутствие на сделке с личным паспортом.
9. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему или есть запрет на продажу в связи строительством/приобретением квартиры по льготному кредиту. И в прочих нестандартных случаях — лучше проконсультироваться по пакету документов у риэлтора или в БТИ.

Шаг № 2 — Ремонт

Лучше отказаться от идеи ремонта в квартире перед продажей. Мнение, что это поможет увеличить стоимость продаваемой квартиры ошибочно. Наша практика показывает, что он не окупится. Мы рекомендуем отдать предпочтение легкому косметическому ремонту, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее для покупателей.

Если стены в квартире выглядят потертыми, ремонта давно не было и вы все же решились на ремонт, то выбирайте нейтральные оттенки. Светлые цвета визуально расширят пространство и сделают помещение светлее. Осмотрите свою квартиру критически до продажи. Постарайтесь устранить явные недостатки, которые бросаются в глаза. Обратите особое внимание на сантехнику и электроприборы. Если что-то разбито или не работает — лучше заменить.

Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?

Шаг № 3 — Уборка

В квартире должна царить атмосфера чистоты и уюта. Пыль и грязь в квартире — не в вашу пользу. Во время просмотра в квартире должно быть убрано. Избавьтесь от лишней мебели и вещей до того, как к вам придут потенциальные покупатели.

Не забывайте про состояние подъезда. В нем должно быть более-менее чисто, и никаких неприятных надписей и запахов. Это может отразиться на решении покупателя о покупке. Если в вашем подъезде есть запах от мусоропровода, лучше заранее договориться с ЖЭСом о его чистке, а потом хорошо проветрить подъезд. Неприятные запахи в подъезде могут полностью испортить впечатление от вашей квартиры.

Читайте также  Как платить меньше за электричество в квартире?

Шаг № 4 — Личные вещи

До прихода покупателей лучше убрать свои личные вещи. Спрячьте фотографии, одежду и другие личные вещи. Они могут оказывать психологическое влияние на впечатление от квартиры. Придя в квартиру, покупатель хочет представить себя и свою семью в ней.

Используйте еще несколько действий для того, чтобы предоставить квартиру в выгодном свете. Например, добавьте в интерьер текстиль или предметы декора. Правильно подобранные предметы помогут отвлечь внимание покупателей от неудобных моментов.

Шаг № 5 — Время показа квартиры

Идеальный вариант — проводить показ квартиры днем, когда квартира наполнена светом. В вечернее время включите больше света, чтобы создать нужное настроение. Предварительно замените лампочки на более яркие. “Сумрачные” квартиры не пользуются популярностью покупателей.

Следуйте этим простым правилам, и вы продемонстрируете свою квартиру с наиболее выгодной стороны.

Кто приготовился к бою, тот его наполовину выиграл.

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Читайте также  Как измерить угол в квартире?

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Как подготовить квартиру к продаже

В период кризиса на рынке недвижимости создались условия, при которых продавцов больше, чем покупателей. Этот показатель повышает требования к продаваемому объекту недвижимости. Сегодня покупатели выбирают квартиры не торопясь, и не совершают покупку, не посмотрев хотя бы десяток вариантов. Чтобы быстрее продать квартиру при обострившейся конкуренции нужно приложить дополнительные усилия. Вот несколько полезных советов, которые помогут не только сделать Вашу квартиру более привлекательной для покупателя, но и в ряде случаев дороже продать.

1. Состояние квартиры

Оценка объекта покупателем, как правило, начинается еще при подходе к дому. Состояние подъезда, лестницы, лифта и дверей — все это может иметь большее значение, чем, например, наличие в квартире импортной сантехники.

Но здесь от Вас мало что зависит, разве что немного прибрать площадку перед входом в квартиру, если она захламлена. Проверьте, нет ли перегоревших лампочек — темный коридор не произведет хорошего впечатления на людей, которые зашли в него впервые.

Как показывает практика, на продажу редко выставляются квартиры, отремонтированные недавно. Действительно, затевать глобальный ремонт с заменой всего и вся перед продажей не имеет смысла, так как это не увеличит стоимость квартиры соразмерно затраченным на ее улучшение средствам.

Другое дело — легкая косметика. Что-то подкрасить, обновить обои, заменить прокладки в подтекающем кране и т.д. — это не дорого, но обязательно откликнется Вам симпатией покупателя. Перед показом не поленитесь сделать уборку. Помните, что чистота еще никому не портила впечатление.

Не экономьте на электричестве. Вкрутите лампочки поярче — квартира будет казаться светлей и больше, а потолки — выше. Еще лучше, если Вы будете показывать ее в дневное время (и, желательно, в солнечную погоду). А свежевымытые окна добавят простора и привлекательности. При показе категорически не рекомендуются задвинутые шторы, кроме тех случаев, когда перед окном находится помойка.

Побеспокоившись заранее о некоторых вопросах, можно серьезно повлиять на ход продажи своей квартиры. Начиная с объявления, где указания «квартира свободна», «документы готовы» — расположат к Вам больше потенциальных покупателей, заканчивая состоянием квартиры и умением подчеркнуть все ее плюсы.

2. Квартира свободна

Есть золотое правило: чем меньше вещей в квартире — тем она кажется больше. Уже на стадии просмотра объявлений, преимущество в глазах покупателя получают те объекты, в примечаниях которых указано, что они свободны. Если у Вас не новая и громоздкая мебель, обязательно вывезите ее, а если позволяет ситуация, полностью освободите квартиру.

Это касается и балкона. Перенесите склад ненужных вещей в другое место, и тогда покупатель сможет насладиться видом, а не спотыкаться о горы хлама. К тому же пустой балкон обязательно будет казаться просторней.

Помните, что из двух одинаковых по площади и состоянию квартир, одна из которых загромождена — покупатель выберет свободную.

Однако, не стоит слишком сильно увлекаться и забывать о том, что абсолютно пустое помещение не выглядит жилым.

3. Общение с потенциальным покупателем

Объясняя, как к Вам добраться, обязательно укажите альтернативные способы. Например, если к Вам можно доехать от разных станций метро — подчеркните это. Не рекомендуется организовывать просмотр в часы пик, если только квартира находится пешком от метро. Если покупатель на машине — лучше выбрать время, когда в Вашем районе нет пробок.

Важно позаботиться о том, чтобы будущий владелец получил хорошее впечатление не только от квартиры, но и от продавца, то есть Вас. Будьте вежливы и внимательны. Не проводите показ в домашней одежде. Говорите мягко, но отвечайте уверенно. Заранее подумайте о готовых формах ответов на распространенные вопросы.

Показывая квартиру, подчеркивайте ее плюсы, не заостряйте внимание на минусах. Избегайте длительных пауз — всегда есть информация, которая улучшит мнение о квартире. Это могут быть объекты инфраструктуры Вашего района. Молодым расскажите о развлечениях, спортивных комплексах, кинотеатрах. Пожилых людей больше заинтересует близость аптеки, поликлиники, тишина района. Семье с ребенком можно рассказать о ближайших детских садах, школах, в том числе спортивных и музыкальных.

4. Оцените готовность документов для продажи квартиры

Можно часть шагов делать параллельно: пока идет косметический ремонт и вывоз вещей — одновременно заказать документы и спокойно ждать, когда они будут готовы. А оценив, сколько времени Вам потребуется для наведения порядка в квартире — Вы можете выбрать оптимальный срок изготовления того же Техпаспорта, не переплачивая за ненужную срочность.

Заранее собрать документы — дело несложное, но может сыграть ключевую роль, особенно когда покупатель ограничен во времени.

Самый «долгий» для получения документ в Вашем списке — Технический паспорт квартиры. Срок его изготовления колеблется от 3-х дней до 1 месяца, и зависит от стоимости. Следует отметить, что цена может отличаться до 10 раз. Даже если Вы готовы оплатить 3-х дневный срок, сделайте заранее — будет только лучше. В течение выбранного срока к Вам пожалует инспектор из ПИБа (Проектно-инвентаризационного бюро) проверить отсутствие несогласованных перепланировок. Будьте готовы к тому, что к перепланировкам относится и переделанная кладовка, и даже остекление балкона — в этом случае срок изготовления паспорта может увеличиться, а за изменение данных в реестре ПИБа придется доплатить. Срок действия технического паспорта законодательно определен как 5 лет, но при продаже квартиры это обычно 1 год.

Форма-9. Справка о зарегистрированных лицах на данной площади. Выдается бесплатно, но следует учесть специфический график работы паспортиста, а также непредсказуемость с очередями в конторе. Срок действия справки законодательно не определен, поэтому каждая отдельно взятая инстанция устанавливает свой срок. В большинстве случаев это 30 дней.

Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Выдается платно. Справка о наличии ограничений (обременений) прав, также о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости. Хотя законодательно срок действия справки не определен, считается, что она действительна 30 дней. Выдается в отделе УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) по Вашему округу.

Также может потребоваться справка из налоговой — об уплате налога на недвижимое имущество. Это особенно актуально, если продаваемая квартира была получена по наследству или дарению.

Если у продавца есть супруг/супруга, то понадобится Согласие на продажу — это один поход к нотариусу. Если в дальнейшем планируется покупка недвижимости, можно в одном документе указать и согласие на покупку, чтобы не платить за два документа.

Если в сделке участвует несовершеннолетний — необходимо получить разрешительные документы от Отдела опеки и попечительства (РОНО). Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены.

Вполне возможно, что список документов для продажи может выйти за рамки указанных. Например, особо осторожный покупатель может попросить справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, что не должно Вас обижать: сегодня это скорее норма, а не исключение из правил.