Что нужно знать при покупке частного дома?

Риски при покупке частного дома

При покупке любой вторичной недвижимости, и частный дом не исключение, покупателя может ожидать масса неприятных сюрпризов. Они могут вылезти как в момент подписания договора, так и после, а таиться – в документах, касающихся здания, земли под ним и в самом договоре. Специалисты АН «Владис» из Нижнего Новгорода уже знакомы с большинством из потенциальных угроз, поэтому в этой статье мы расскажем, как обойти наиболее очевидные подводные камни покупки частного дома.

Основные правила осмотра дома перед покупкой

Первое, на что должен обратить внимание покупатель, это качество постройки. Дом снаружи может выглядеть как конфетка, а на самом деле совершенно не удерживать тепло, замечательно проводить звуки, иметь скрытые дефекты в стенах, потолке, полу и коммуникациях. Будет досадно приобрести жилье за немалые деньги, а потом еще столько же вложить в доведение его до ума.

Проблема состоит в том, что непрофессионалу подобные дефекты выявить с помощью одного только визуального осмотра невозможно. Придется приглашать специалиста с набором специфических инструментов, таких как, например, тепловизор. Специалист проверит дом от подвала до крыши и выпишет экспертное заключение, в котором будет отражено истинное состояние здания и оценочная стоимость.

Стоит отметить, что вызов специалиста-оценщика – недешевое удовольствие, но при покупке дома за несколько миллионов, экономия на эксперте может обойтись вам гораздо дороже.

Самому тоже зевать не стоит. Некоторые важные моменты можно выявить и самостоятельно, после чего, вероятно, услуг оценщика уже не понадобятся. Дадим несколько советов:

  • Осматривать здание лучше ранней весной, когда таяние снега сразу поможет выявить текущую крышу, промокающие стены, трещины в фундаменте и сквозняки. Пройдитесь и внимательно осмотрите дом от чердака до подвала, чтобы не упустить ни одной проблемы. Заодно вы сможете оценить, насколько дом доступен в непогоду, возможно, машина с низким клиренсом к нему даже подъехать не сумеет по разбитым дорогам.
  • Многие эксперты советуют покупать дом на вторичном рынке, поскольку строительство «для себя» и «на продажу» — это две большие разницы. И если собственник жил в здании, это дает некоторую гарантию, что для себя он строил качественно.
  • Не стоит, однако, чересчур доверять владельцу. В его интересах продать дом подороже, то есть о не слишком явных дефектах он вам не расскажет. Тут может помочь беседа с ближайшими соседями. В частном секторе обычно все у всех на виду, и скрыть проблемы оказывается сложнее, чем в многоэтажке.
  • Обратите внимание на окружающую действительность: насколько затенен участок, не заливает ли его весной и в дождь, не стоят ли дома соседей вплотную к вашему, можно ли проехать на машине и пройти пешком в непогоду, нет ли рядом ЛЭП или промышленных объектов.

Не стесняйтесь задавать прямые вопросы собственнику, фотографировать особо подозрительные места. И, конечно, пригласите специалиста, с его помощью вы сможете конкретно представить масштаб проблем и сумму, которую потребуется вложить дополнительно.

Планировка – важная часть жизни

Предпочтения к планировке у каждого свои: кому-то нравится простор и плавно перетекающие друг в друга помещения, кто-то наоборот предпочитает камерные небольшие отдельные комнатки. Но есть и общие условия, на которое стоит обратить внимание при покупке.

  • Первое – это достаточное количество спален для каждого члена семьи. Супруги могут спать вместе, но лучше если будет уютное помещение, куда можно перебраться, когда вторая половина болеет, или если вдруг дорогой начал храпеть (а с возрастом это случается со многими). У детей обязательно должны быть отдельные спальни, чем старше ребенок, тем важнее для него личное пространство, где он может уединиться.
  • Второе – общее помещение, например, гостиная, где семья сможет собраться для обмена новостями, игр, просмотра телевизора или праздничного ужина.
  • Третье – кладовки, куда летом будут убраны коньки и лыжи, а зимой – плавательные круги и велосипеды. Чем больше кладовок, тем чище в доме.
  • Технические помещения – это помещения для газового котла, бойлера и других приборов, которые не должны находиться в общем доступе.

Слово об удобстве

Обратите отдельное внимание на лестницы – они должны быть удобными и безопасными для всех членов семьи от мала до велика.

Освещение тоже важный аспект современного дома. Раньше было принято делать маленькие окошки, чтобы сохранить тепло внутри здания. Но современные материалы позволяют не только сохранить тепло, но и обеспечить дом естественным светом, который гораздо полезнее для глаз, чем электрический. Поэтому скажите твердое «нет» домам с маленькими окнами и решительное «да» панорамному остеклению.

И, наконец, гараж. Многие пристраивают его непосредственно к дому, чтобы не ходить лишний раз по улице, а сразу попадать к четырехколесному другу. Такой вариант удобен, но имеет одновременно ряд недостатков, основным из которых являются попадающие в жилые помещения выхлопные газы и запах бензина. Мы рекомендуем выбирать дом, где гараж будет находиться на некотором удалении от основного здания.

Проверка документов перед покупкой

Что касается документов, они принципиально не отличаются от документов на квартиру. Мы уже неоднократно писали, как провести и где заказать проверку юридической чистоты жилья. В двух словах, вам стоит убедиться в:

  • Дееспособности продавца и отсутствии «проблемных» собственников (несовершеннолетних или недееспособных);
  • Наличии у владельца правоустанавливающих документов, техпаспорта и прочих бумаг на дом;
  • Отсутствии обременений на доме и участке;
  • Отсутствии задолженностей по ЖКУ и прочим выплатам;
  • Отсутствии межевых споров;
  • Подлинности подписей при продаже по доверенности.

Кроме того, следует уточнить историю предыдущих сделок: если дом часто продается, это должно настораживать. И если хоть одна из предыдущих сделок будет признана недействительной, остальные окажутся таковыми же автоматически.

Чем еще рискует покупатель

Одна из основных проблем покупателя заключается обычно в том, что он невнимательно прочитал передаточный акт: это грозит тем, что рассматривали вы уютный дом с мебелью и встроенной техникой, а получите голые стены с вывернутыми лампочками и демонтированными розетками, может дойти даже до того, что прежние владельцы сдерут обои и сколют плитку.

Чтобы избежать данной ситуации, необходимо отразить текущее состояние дома в передаточном акте. Там должны быть запротоколировано наличие мебели (если вы покупаете дом с обстановкой), отделки, встроенной техники и так далее. Если после подписания документов внешний вид и содержимое здания изменились, это может стать причиной расторжения сделки. Также можно в судебном порядке потребовать от продавца вернуть все как было.

Второй проблемой могут стать неузаконенные хозяйственные постройки на участке: их назначение должно соответствовать зарегистрированному, иначе покупатель рискует столкнуться с бюрократическими препонами.

АН «Владис» поможет вам подобрать участок и дом, мы проводим предварительную проверку всех лотов, которые выставлены на нашем сайте, а также оказываем услуги проверки юридической чистоты и оценочной стоимости. Звоните 235-00-00

Безруков Сергей Анатольевич

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

На что нужно обратить внимание при покупке дома

Вы решили купить дом. Загородный, с заветными шестью сотками, маленьким вишневым садом и колодцем. Нашли несколько вариантов, но как понять, какой из них хороший? На что важно обратить внимание, чтобы потом не выбросить состояние на капитальный ремонт? Разберемся.

Знакомимся с планировкой

От правильной планировки загородного дома напрямую зависит комфорт. Жилье должно быть:

Просторным, особенно, если вы покупаете жилище для большой семьи.

Гостиная, холл, кухня должны как бы «плавно» перетекать друг в друга.

Оптимальный вариант – если между гостиной и холлом будет располагаться арка, а не дверь.

С несколькими спальнями (по одной на каждого члена семьи плюс одна гостевая).

Внимательно изучите техническое помещение для коммуникаций – оно должно быть просторным и освещенным.

Удобная и безопасная лестница между этажами также является важным элементом. Проверьте, чтобы у нее были надежные ограждения (перила), ведь от этого зависит ваша безопасность.

Желательно приобретать дом с большим количеством окон. Естественное освещение более полезно для здоровья, чем искусственное. К тому же летом, когда в комнаты постоянно поступает естественный свет, тратится меньше электрической энергии.

Конечно, на участке должен располагаться гараж для одного, а лучше для нескольких автомобилей. Желательно, чтобы он «прилегал» прямо к дому – вы спускаетесь на первый этаж и сразу же попадаете к собственной машине. Это особенно удобно зимой, когда заводить авто в холод не очень-то удобно и приятно.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Читайте также  Как делать отмостки в частном доме?

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Проверяем крышу

При покупке коттеджа или дачи тщательно осмотрите состояние крыши. Она не должна протекать, а материал кровли должен лежать ровно. Также осмотрите, в каком состоянии находится водосток. Верхний край уложенного на нем лотка не должен доходить до края кровли.

На чердаке или на мансарде не должно храниться никаких вещей хозяев строения. По сути, вам повезет, если вы покупаете здание во время дождя – так можно убедиться в отсутствии каких-либо протечек и необходимости ремонта кровли. Немаловажно, чтобы она была утеплена, особенно, если вы собираетесь жить в доме круглогодично. Лучшими утеплителями кровли являются:

минеральная вата – отличается относительно недорогой стоимостью и отличными показателями звукоизоляции;

базальтовая вата – также имеет хорошую шумоизоляцию, но она не гигроскопична;

пенопласт – наиболее дешевый материал для утепления крыши;

пенополистирол – прочнее пенопласта, имеет меньший коэффициент теплопроводности;

пенополиуретаном обрабатывают скатные и мансардные крыши;

экологическая вата – дорогой, но эффективный материал;

нередко дома утепляют при помощи керамзита.

Вряд ли вы «вручную на глаз» сможете определить тип утеплителя, обязательно спрашивайте об этом у предыдущих владельцев.

Осмотр наружных стен, перекрытий и полов

При осмотре наружных стен постройки следует обратить внимание на такие моменты, как:

наличие трещин (со временем они будут только разрастаться);

штукатурка на стенах (под нею, скорее всего, те же трещины, которые будут расти);

кирпичные, как и деревянные стены должны быть утеплены, хотя бы при помощи минеральной ваты.

Обязательно изучите состояние внутренних перекрытий. Обратите особое внимание на потолок нижнего этажа – если вы заметите даже небольшой прогиб, это может свидетельствовать о недостаточной площади сечения балок, а значит, данный прогиб со временем будет увеличиваться. На укрепление перекрытий уйдет довольно много денег. Также оцените звуконепроницаемость перекрытий.

Для проверки ровности полов используйте уровень. При этом неважно, какое напольное покрытие использовали хозяева – ламинат, паркет, линолеум. Если полы деревянные, убедитесь, чтобы они были ровными, не имели трещин, зазоров.

Не менее важно проверить состояние фундамента. Именно от него напрямую зависит прочность и надежность всей конструкции. Желательно обратиться к профессионалам-оценщикам. Они могут не только провести исследование, которое касается основания здания, но и дать несколько советов по его укреплению.

Обращаем внимание на инженерные системы

Во время проверки инженерных систем необходимо обратить внимание на ряд важных моментов:

При осмотре системы водоснабжения запросите у владельца информацию об источнике, из которого поступает в дом вода – из скважины или колодца. Спросите у соседей, какого она качества. Обязательно проверьте все трубы и вентили. Напор воды должен быть приемлемым, краны – рабочими, а на трубах не должно быть ржавчины и подтеков.

Чтобы убедиться в рабочем состоянии канализации, нужно действовать по простому алгоритму – предварительно наполните ванну и слейте набранный объем воды. Данный процесс должен занять не более пары минут. Если больше, стоит задуматься о надежности канализационной системы. Кроме того, надо проверить состояние канализационных труб – на них не должно быть никаких скоплений влаги.

Состояние отопительной системы можно оценить только в холодное время года. В случае, если вы проверяете дом летом, попросите владельцев запустить работу котла и примерно через полчаса потрогайте радиаторы – в них должна стабильно поступать горячая вода. Кстати, не забудьте проверить и сам котел – он должен быть исправным, работать без перебоев (не забудьте проверить вентили, кнопки включения и отключения системы и состояние радиаторов – они не должны подтекать).

При проверке электропроводки стоит воспользоваться прибором для замера силы тока или попросту включить и выключить свет, постараться воспользоваться максимальным количеством розеток (зарядить телефон, например).

Для проверки вентиляции в коттедже специалисты используют анемометр, однако можно воспользоваться листком бумаги – если при открытии окна для получения приточного воздуха она плотно «прилипнет» к вентиляционной решетке, значит, система обладает достаточной тягой.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Присматриваемся к окнам и дверям

Большое значение имеет утепленность откосов. Также на уровне должна быть звукоизоляция окон – чтобы ее проверить, нужно закрыть оконные проемы и послушать, слышен ли шум с улицы. Естественно, следует убедиться в том, что фурнитура работает безотказно, иначе вам придется впоследствии менять стеклопакеты целиком. При осмотре дверей обратите внимание на отсутствие каких-либо перекосов. Их не должно заклинивать. Если дом отстроен с применением клееного бруса, желательно воспользоваться услугами специалистов по проведению строительной экспертизы, так как такие коттеджи дают усадку только через 2-3 года после строительства.

Учитываем юридические тонкости

Вы тщательно осмотрели дом – вас практически все устроило. Значит, можно заняться подготовкой и, что немаловажно, проверкой всех документов. Для приобретения коттеджа или дачи не обойтись без:

свидетельства о госрегистрации права собственности на участок загородной земли;

свидетельства о госрегистрации на саму постройку;

кадастрового паспорта здания и участка земли;

техпаспорта, в котором четко прописан поэтажный план строения и план земельного участка;

домовой книги, в которой будут указаны все члены семьи, проживающие в доме.

Важно! Обязательно нужно проверять дом на так называемое «обременение» и все документы нужно читать внимательно: вы можете столкнуться с самостроем, выяснится, что земля под домом взята в аренду, а не находится в собственности, да еще и право на пожизненное проживание за некоторыми типами жильцов может сохраняться и после продажи дома.

Помимо этого, понадобится договор о подключении к коммуникационным системам. Желательно обратиться к профессиональному юристу для проверки на историю прежних сделок, отсутствие межевых споров и обременения в виде ареста или залога.

В заключении

Учитывая вышеперечисленные нюансы, вы без труда сможете купить дом или квартиру и впоследствии не пожалеть об этом. Последний совет, который хотелось бы дать – не торопитесь въезжать в новое жилище. Лучше сразу же наймите фирму для выполнения комплексного ремонта. Это займет еще несколько месяцев, зато попадете вы не в «филиал строительного ада», а в удобное жилье, подстроенное под ваши вкусы и потребности.

Покупка частного дома: на что обратить особое внимание

«Вложений не требует — покупай и живи». Такую фразу очень часто пишут в своих объявлениях продавцы жилья. Но, казалось бы, идеальный дом порой таит множество скелетов в шкафу. К сожалению, невнимательный покупатель обнаруживает недостатки только после заключения сделки. Сегодня «Крыша» расскажет о том, на что необходимо обратить пристальное внимание при осмотре частного дома, чтобы потом не пришлось сожалеть о покупке.

Коммуникации

Отопление, пожалуй, это самая важная система в доме, работу которой необходимо проверить заранее. Чтобы в период холодов не остаться в промёрзшем доме с лопнувшими трубами, попросите продавца включить обогрев, даже если на улице тепло.

Необходимо протестировать работу самой печи — будь то газовая, электрическая либо работающая на жидком или твёрдом топливе. Это нужно для того, чтобы впоследствии вы знали, как пользоваться установкой, и были уверены, что она исправна.

При покупке половины или доли постройки обязательно уточните не только у продавца, но и у соседей, где расположен дымоход и кто отвечает за его состояние.

Внимательно осмотрите трубы и радиаторы: все ли они равномерно нагреваются, нет ли течи. Узнайте, где расположен расширительный бак и краны для спуска воздуха.

Крайне важно убедиться, что водопровод исправен. Не поленитесь включить все краны. Воспользуйтесь сливом унитаза. Поинтересуйтесь у продавца, как перекрыть воду, где расположен колодец и приборы учёта. Кстати, на последних нелишним будет проверить целостность пломб.

Не стесняйтесь осматривать состояние полов, особенно под раковиной и ванной — так вы узнаете, была ли когда-нибудь течь.

Если в доме нет центральной канализации, а работает септик, уточните периодичность его откачки и внимательно осмотрите его, не обвалились ли стены. К слову, если яма завалена мусором, попросите владельца убрать его, возможно, таким образом он пытается скрыть какие-то дефекты.

Особое внимание нужно уделить и электрической проводке. Проверьте, везде ли включается свет, нет ли оголённых проводов и розеток со следами возгорания.

Обязательно загляните в квитанции об оплате коммунальных услуг. Убедитесь, что нет задолженности и начисленной пени. Заодно вы узнаете, в какую сумму обходятся ежемесячные платежи.

Не забудьте попросить у продавца документы на подключение услуг — телефон, интернет, газ и т. д., а также документацию об установке и поверке приборов учёта. Все эти бумаги пригодятся вам позже для переоформления договоров с обслуживающими компаниями.

Читайте также  Как сделать керамику в домашних условиях?

Участок

Для того чтобы заключить сделку купли-продажи частного дома с земельным участком, продавцу теперь не нужно вызывать техника и делать новый госакт — подойдёт и уже имеющийся. К сожалению, при таком подходе очень часто всплывают расхождения, например, незаконные постройки или, наоборот, отсутствие каких-либо сооружений на участке. Чтобы избежать проблем с переоформлением, тщательно изучите каждый литер. Обратите внимание на соседние участки — не слишком ли близко расположены здания. Захват территорий в частном секторе, к сожалению, не редкость. Если во дворе стоят столбы электропередачи, проходит газопровод или прочее, ограда явно оказалась не на положенном месте.

Крыша и подвал

Загляните на чердак и в подвал дома — именно они расскажут об истинном состоянии дома в целом. Проверьте состояние кровли и балок. Присмотритесь, нет ли подтёков и прочих дефектов.

Наличие трещин, плесени и излишней влаги в подвале говорит о том, что гидроизоляция устроена неправильно либо грунтовые воды расположены слишком близко.

Если вы заметите свежую побелку или покраску в этих помещениях, насторожитесь. Присмотритесь, нет ли следов точечного ремонта — возможно, таким образом продавец скрывает серьёзные недостатки.

Фундамент

Если основание дома, то есть его фундамент, дало трещину, будьте готовы к тому, что в ближайшее время вам придётся выложить немалую сумму на укрепление и ремонт. В некоторых случаях может понадобиться основательная перестройка дома. К появлению расколов чаще всего приводит нарушение норм строительства, близкое расположение грунтовых вод либо износ конструкции.

Внимание к деталям

Включите обоняние. Если при просмотре дома вам покажется, что продавец использовал освежитель воздуха и прочие хитрости, перенесите визит на другое время. Как правило, таким образом недобросовестные хозяева пытаются что-то скрыть. Это может быть неприятный запах забившейся канализации, сырости, гари (как последствие пожара) или жизнедеятельности питомца.

И напоследок ещё один важный совет: перед покупкой жилья обязательно поговорите с соседями. Всё самое важное, о чём никогда не расскажет вам продавец, вы сможете узнать только у них.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

– Что надо непременно знать при покупке домика на земельном участке в деревне? Какие необходимы документы от продавца и покупателя для надежного совершения сделки?

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц. Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

В первую очередь, следует обратить внимание на категорию земли и виды ее разрешенного использования, поскольку не все они допускают строительство домов на участке. Во-вторых, проверить сведения о постановке объекта на кадастровый учет, без чего купить земельный участок не получится. В-третьих, поинтересоваться зарегистрированными правами на объект, чтобы не стать жертвой мошенников. В-четвертых, узнать, насколько объект свободен в обращении, запросив информацию об арестах, запрещениях и обременениях.

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости. То есть в отношении каждого из них требуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор, свидетельство о собственности, о праве на наследство или другой документ);
  • паспорт БТИ;
  • выписка из кадастра;
  • выписка из ЕГРН.

Если дом и участок были приобретены продавцом за счет общего имущества супругов или с предоставлением доли несовершеннолетнему, сделка должна сопровождаться предъявлением согласия супруга или органов опеки и попечительства на ее заключение.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для покупки домика в деревне необходимо ознакомиться с документами на собственность этого домика и земли. Может быть, у хозяина один договор купли-продажи на дом и землю. На деле должны быть два свидетельства или две выписки из ЕГРН на дом и землю о том, что есть земля и дом, их размер, кому они принадлежат и какие есть обременения. Также необходимо посмотреть разрешенное использование земли. Кстати, лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, чтобы получить независимую информацию. Главное чтобы назначение земли в выписке соответствовало возможности постройки дома. Так, есть земли, на которых строить нельзя (в этом случае Вам не смогут показать документы на собственность на дом, а попробуют рассказать, что собственность на него очень легко оформить потом). Если в выписке написано использование ИЖС, ДНП или садоводства, то там можно не только строить дом, но и прописываться в нем после оформления. Хорошо, если есть свежие межевые планы, и границы участка четко определены и привязаны к новой системе координат. Вам не надо будет в дальнейшем спорить с соседями о границах участка. Но до первого января 2018 года это необязательно для купли-продажи.

Если это дом ИЖС, который оформлен в собственность как жилой дом, проверьте, нет ли там прописанных посторонних людей, узнайте, куда выписываются хозяева. Это можно посмотреть в домовой книге или попросить предъявить справку об отсутствии прописанных (ф9). Не покупайте дачу по садоводческой книжке в этом случае Вы замучаетесь ее потом приватизировать. В любом случае, Вам лучше обратиться за сопровождением к риэлтору, который все объяснит, или хотя бы оформить сделку у нотариуса.

Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Гульнара Сабурова:

Во-первых, покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых у него возникло право собственности на данный объект, доказательство оплаты по договору купли-продажи (если право возникло на основании такого договора), справку об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества, справку о зарегистрированных в доме по месту жительства гражданах, а также согласие супруга на совершение сделки. Помимо этого, необходимо получить актуальные на день совершения сделки выписки из ЕГРН. Как покупателю, так и продавцу для сделки нужен документ, удостоверяющий личность.

Важно, чтобы земельный участок находился на землях населенных пунктов. Наличие такого вида разрешенного использования участка, как «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», гарантирует регистрацию по месту жительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Порядок покупки земельного участка у собственника

Решение о покупке земельного участка чаще принимается для последующего его использования в качестве дачи, разбивки огорода или для постройки частного дома. Объявлений о продаже достаточно много, выбрать можно и район нахождения и приемлемую цену. Но переплачивать посредникам не имеет смысла, если найти участок непосредственно от собственника.

Важным в вопросе покупки земельного участка является проверка правоустанавливающих документов у хозяина, а также правильное оформление сделки. Обязательно должны быть вынесены границы участка по закону, чтобы не возникло моментов с соседями или муниципалитетом. Земли, полученные гражданами самозахватом, не могут быть оформлены официально и поставлены на кадастровый учет.

В качестве продавца может выступать не только собственник участка, но риэлтор или иное доверенное лицо. В первом случае необходимо проверить наличие лицензии на осуществление деятельности, во втором – нотариальной доверенности. Обязательно указание в доверенности право представлять интересы собственника при продаже именно этого конкретного земельного участка.

Читайте также  Чем закрыть отмостку вокруг дома?

Закон

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2020 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

  • при покупке земли у юридического лица;
  • в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
  • при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

Что необходимо проверить?

1. Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:

  • для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
  • для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.

Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.

Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов. Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.

Выписка из ЕГРН, которую недавно заказывали здесь.

2. Дополнительно запросите у собственника межевой план и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Межевание необходимо, чтобы точно знать границы участка и согласование их с соседями.

3. Если на ней планируется строительство жилого дома, необходимо иметь ИЖС. В садоводческих товариществах допустимо возводить дачные дома.

4. Помимо разрешения на ИЖС для участка, планируемого для строительства жилого дома, необходимо обратить внимание на инфраструктуру рядом с ним. Это наличие проезда, удаленность от дорог, наличие коммуникаций вблизи надела.

Если право на участок не установлено, лучше воздержаться от сделки, поскольку могут возникнуть проблемы с ее оформлением. Это может быть не только трудности с межеванием, но и наличие обременений, непогашенный долг по налогу и т.д.

Проверку документов можно доверить юристу, тогда вы сможете получить от него:

  • полную историческую справку о возникновении прав и отчуждении;
  • подтверждение факта межевания участка;
  • наличие или отсутствие обременений или ограничений на землю, а также арестов и претензий третьих лиц;
  • имеются ли на продаваемой земле объекты ведения хозяйственной деятельности (утилизация отходов, добыча ресурсов и т.д.)

Если Вы выбрали этот вариант, то обратитесь к нашему юрист-консультанту.

Необходимые документы

Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:

  • удостоверение личности продавца;
  • правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
  • выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
  • межевой и кадастровый планы;
  • справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
  • согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.

При покупке земли у юридического лица, проверьте его на официальном сайте ФНС и запросите уставные документы.

Выписка из ЕГРН дает четкое представление о выносе границ земельного участка и подтверждает, что пройден процесс межевания. Поэтому требуйте у продавца этот документ, а для проверки границ на местности можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Только убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Порядок покупки земельного участка в 2021 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3. Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них. Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел.

4. Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

5. Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами. Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов.

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6. Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно узнать в этой статье.

Особенности покупки участка в СНТ

При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.

Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:

  • цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
  • на земле в товариществе можно построить дом;
  • при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
  • перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
  • строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.

Особенности покупки земли под ИЖС

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

  • обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
  • возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
  • после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
  • предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Проверка документов при покупке земельного участка

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам: